Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, birden fazla kişinin birlikte malik olduğu taşınır veya taşınmaz üzerindeki ortaklık ilişkisinin sona erdirilmesini amaçlayan bir dava türüdür.
Ortaklığın giderilmesi; malın aynen bölüşülmesi veya şartları oluştuğunda satılarak elde edilen bedelin paydaşlara payları oranında dağıtılması suretiyle gerçekleştirilebilir.
Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesine göre, hukuki bir işlem veya malın sürekli bir amaca özgülenmesi nedeniyle ortaklığın devamının zorunlu olmadığı durumlarda, paydaşlardan her biri paylaşma talebinde bulunabilir.
Eskiden uygulamada “izale-i şuyu davası” olarak da ifade edilen bu dava, özellikle miras yoluyla birden fazla kişiye kalan ev, arsa, tarla ve diğer taşınmazlar bakımından sıklıkla gündeme gelmektedir.
Ortaklığın giderilmesi, bir mal üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisinin sona erdirilerek paydaşların bireysel mülkiyet veya paylarına karşılık gelen bedel üzerinde hak sahibi olmalarının sağlanmasıdır.
Örneğin bir taşınmazın dört kardeşe miras kaldığını düşünelim. Kardeşlerden biri taşınmazdaki ortaklığın sona ermesini istiyorsa, diğer kardeşlerin rızası bulunmasa dahi kanuni şartlar çerçevesinde ortaklığın giderilmesini talep edebilir.
Paylaşma;
taşınmazın aynen bölünmesi,
aynen bölünemiyorsa veya bölünmesi önemli değer kaybına yol açacaksa satış yapılması
şeklinde gerçekleşebilir.
Türk Medeni Kanunu'nun 699. maddesi, paylaşmanın aynen bölüşme veya satış suretiyle gerçekleştirilmesini düzenlemektedir.
Paylı mülkiyette her paydaş, diğer paydaşların rızasına ihtiyaç olmaksızın ortaklığın giderilmesini talep edebilir.
Pay oranının küçük olması dava açma hakkını ortadan kaldırmaz.
Örneğin taşınmazda;
1/2 pay sahibi,
1/4 pay sahibi,
1/8 pay sahibi
veya daha küçük bir paya sahip olan kişi, kanuni şartlar mevcut olduğu sürece ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
Ancak kişinin yalnızca taşınmaz üzerinde intifa hakkı veya başka bir sınırlı ayni hakkı bulunması, tek başına onu paydaş haline getirmez. Dava hakkı kural olarak paydaş veya ortak sıfatına bağlıdır.
Elbirliği mülkiyetinde ise durum ayrıca değerlendirilmelidir. Özellikle miras ortaklığından kaynaklanan uyuşmazlıklarda mirasçıların hukuki statüsü ve talebin niteliği önem taşır.
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
HMK m. 4 uyarınca, taşınır veya taşınmaz mal ya da hakkın paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar, malın değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür.
Dolayısıyla taşınmazın değeri örneğin 500.000 TL, 5 milyon TL veya daha yüksek olsa dahi görevli mahkeme bakımından esas alınan kriter taşınmazın değeri değil, uyuşmazlığın niteliğidir.
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda, HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Birden fazla taşınmaz söz konusuysa kanunda öngörülen şartlar çerçevesinde taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde dava açılabilir.
Mirasın paylaşılmasına ilişkin davalarda ise HMK m. 11'de ayrıca özel yetki kuralları bulunmaktadır. Bu nedenle uyuşmazlığın ortaklığın giderilmesi mi, mirasın paylaşılması mı olduğunun doğru şekilde belirlenmesi önemlidir.
Evet.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Bu düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
Dolayısıyla dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin usulüne uygun şekilde tamamlanması gerekir.
Arabuluculuk sonucunda anlaşma sağlanamazsa, son tutanak düzenlenmesinden sonra dava açılabilir.
Arabuluculuk sonucunda anlaşma sağlanması halinde ise taşınmazın niteliği ve kanuni sınırlamalar dikkate alınarak anlaşma belgesinin düzenlenmesi gerekir.
Aynen taksim, ortaklığa konu malın mümkün olduğu ölçüde fiilen bölünerek paydaşlara payları oranında özgülenmesidir.
Örneğin dört paydaşın birlikte malik olduğu yeterli büyüklükte bir arsanın imar mevzuatına uygun şekilde dört ayrı parçaya ayrılması mümkünse, ortaklığın satış yapılmadan aynen taksim yoluyla giderilmesi gündeme gelebilir.
Ancak yalnızca taşınmazın fiziksel olarak bölünebilmesi yeterli değildir.
Aynen taksim değerlendirilirken;
taşınmazın yüzölçümü,
pay oranları,
imar durumu,
ifraz şartları,
taşınmazın niteliği,
bölünme sonucunda meydana gelecek değer kaybı,
tarım arazilerine ilişkin özel hükümler
gibi hususlar dikkate alınır.
TMK m. 699 kapsamında, aynen bölünen parçaların değerleri birbirine denk değilse para eklenerek denkleştirme yapılması da mümkündür.
Taşınmazın aynen taksim edilmesinin hukuken veya fiilen mümkün olmaması ya da bölünmenin taşınmazda önemli bir değer kaybına neden olması halinde ortaklığın satış suretiyle giderilmesi gündeme gelir.
Bu durumda taşınmaz satılır ve satıştan elde edilen bedel, gerekli masraflar ve kanunen öncelikli ödemeler dikkate alındıktan sonra paydaşların hak ve payları çerçevesinde dağıtılır.
Satış aşamasında İcra ve İflâs Kanunu'nun satışa ilişkin hükümleri uygulanır.
Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası ile satış işlemini birbirinden ayırmak gerekir:
Mahkeme, ortaklığın hangi yöntemle giderileceğine karar verir.
Satış işlemi ise mahkeme kararının infazı kapsamında ilgili satış birimi tarafından gerçekleştirilir.
Mahkeme, ortaklığın giderilmesi davasında öncelikle taşınmazın ve tarafların hukuki durumunu belirler.
Paydaşlardan biri aynen taksim talep etmişse, taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğinin belirlenmesi için gerektiğinde;
keşif,
bilirkişi incelemesi,
imar durumu araştırması,
kadastro ve tapu kayıtlarının incelenmesi
yapılır.
Taşınmazın aynen taksiminin mümkün olmadığı veya bölünmenin önemli bir değer kaybına yol açacağı belirlenirse, şartları oluştuğu takdirde satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.
Kural olarak satış açık artırma yoluyla gerçekleştirilir.
Ancak Türk Medeni Kanunu'nun 699. maddesinde düzenlenen şartlar çerçevesinde bütün paydaşların rızası bulunması halinde satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması mümkündür.
31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun, belirli miras taşınmazlarının ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde önemli bir değişiklik getirmiştir.
İcra ve İflâs Kanunu'nun 114. maddesine eklenen düzenlemeye göre;
Taşınmazın bütün maliklerinin mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması halinde, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi üzerine yapılacak açık artırmalarda birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır.
Bu özel artırma usulü bir defaya mahsus uygulanır.
Yeni düzenleme, özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazların satışında mirasçıların taşınmazı kendi aralarında satın alabilmelerine ilişkin önemli bir yenilik getirmiştir.
Ancak bu düzenlemenin uygulanabilmesi için kanunda belirtilen şartların tamamının gerçekleşmesi gerekir. Her miras kalan taşınmaz bakımından otomatik olarak uygulanmaz.
Evet.
Ortaklığın giderilmesi davalarının önemli özelliklerinden biri, kararın bütün paydaşların hukuki durumunu etkilemesidir.
Bu nedenle tapu kaydındaki veya hukuken belirlenmesi gereken tüm paydaşların davada taraf olarak yer alması gerekir.
Paydaşlardan birinin davada bulunmaması halinde taraf teşkilinin tamamlanması gerekir.
Bu konu özellikle;
eski tarihli tapu kayıtlarında,
çok sayıda mirasçı bulunan taşınmazlarda,
ölmüş paydaşların bulunduğu dosyalarda,
intikal işlemleri tamamlanmamış taşınmazlarda
önem kazanır.
Dava açılmadan önce güncel tapu kayıtlarının ve gerektiğinde veraset belgelerinin incelenmesi bu nedenle büyük önem taşır.
Paydaşlardan birinin dava açılmadan önce veya dava devam ederken vefat etmesi halinde, ölen paydaşın mirasçılarının belirlenmesi gerekir.
Bu kapsamda;
nüfus kayıtları,
mirasçılık belgesi,
tapu kayıtları
incelenerek taraf teşkilinin sağlanması gerekir.
Ölen paydaşın mirasçıları belirlenmeden ve gerekli taraf teşkili sağlanmadan, ortaklığın giderilmesine ilişkin hüküm kurulması kural olarak mümkün değildir.
Bu nedenle özellikle eski miras dosyalarında dava açılmadan önce tapu kaydı ile mirasçılık belgesinin birlikte kontrol edilmesi önemlidir.
Tarım arazilerine ilişkin ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında yalnızca Türk Medeni Kanunu hükümleri değil, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında yer alan özel düzenlemeler de dikkate alınır.
Tarım arazilerinin parçalanmasını ve ekonomik bütünlüğünün bozulmasını önlemek amacıyla kanunda çeşitli sınırlamalar bulunmaktadır.
Bu nedenle bir tarım arazisinin paydaşlar arasında fiziksel olarak bölünebilir olması, tek başına aynen taksim yapılabileceği anlamına gelmez.
Değerlendirmede;
arazinin tarımsal niteliği,
yüzölçümü,
asgari tarımsal arazi büyüklüğü,
ifraz koşulları,
miras yoluyla intikal durumu
gibi hususlar dikkate alınmalıdır.
Mirasa konu tarımsal araziler bakımından ayrıca kanunda öngörülen özel mülkiyet devri hükümleri bulunmaktadır.
Bu nedenle tarım arazileri hakkında ortaklığın giderilmesi talebinde bulunulurken 5403 sayılı Kanun hükümlerinin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Bir taşınmazın aynen taksim edilebilmesi için yalnızca fiziksel olarak bölünebilmesi yeterli değildir.
Taşınmazın;
imar planı,
parselasyon durumu,
minimum parsel büyüklüğü,
ifraz şartları,
yapılaşma koşulları
da dikkate alınmalıdır.
Bu nedenle mahkeme, gerekli gördüğü durumlarda ilgili belediyeden veya diğer yetkili idarelerden taşınmazın imar ve ifraz durumunu sorabilir.
İmar mevzuatı bakımından ifraz mümkün değilse veya aynen taksim taşınmazın hukuki ve ekonomik bütünlüğünü bozacaksa, şartları oluştuğunda satış suretiyle ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.
Özellikle taşınmazın aynen taksim edilip edilemeyeceğinin tartışıldığı davalarda keşif ve bilirkişi incelemesi önemli olabilir.
Bilirkişiler tarafından taşınmazın;
yüzölçümü,
niteliği,
mevcut kullanım şekli,
ekonomik değeri,
imar durumu,
bölünebilirliği,
bölünme halinde oluşabilecek değer kaybı
gibi hususlar incelenebilir.
Ancak bilirkişi raporu mahkemeyi hukuken bağlayan bir karar değildir. Bilirkişi teknik konularda görüş bildirir; hukuki değerlendirme ve nihai karar mahkemeye aittir.
Ortaklığın giderilmesi davalarının süresi dosyanın özelliklerine göre değişir.
Süreyi etkileyebilecek başlıca hususlar şunlardır:
Paydaş sayısı,
mirasçı sayısı,
taraf teşkilinin sağlanmasının kolaylığı,
taşınmaz sayısı,
keşif gerekip gerekmediği,
bilirkişi incelemesi,
imar araştırması,
tapu ve kadastro kayıtlarının durumu,
tarafların itirazları,
istinaf başvurusu.
Bu nedenle her ortaklığın giderilmesi davası için önceden kesin bir süre vermek doğru değildir.
Diğer paydaşların kanuni hakkını kullanmasına kural olarak engel olamaz. Kanunda öngörülen şartlar mevcutsa tek bir paydaş da ortaklığın giderilmesini talep edebilir.
Hayır. Taşınmazın şartları uygunsa aynen taksim yapılabilir. Aynen taksim mümkün değilse veya önemli değer kaybına yol açacaksa satış gündeme gelebilir.
Evet. 1 Eylül 2023'ten itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Paylı mülkiyette kural olarak her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
Somut olayın hukuki niteliğine ve mirasçıların durumuna göre satış suretiyle ortaklığın giderilmesi mümkün olabilir. 2026 yılında yapılan düzenleme ile belirli miras taşınmazlarında birinci artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılmasına ilişkin özel bir usul de getirilmiştir.
Şartları oluşmuşsa, diğer paydaşın ortaklığın giderilmesini talep etmesi üzerine mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Ancak somut olayda aynen taksim imkânı ve diğer kanuni şartlar ayrıca değerlendirilir.
Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlar arasındaki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirmeyi amaçlayan ve uygulamada özellikle miras kalan taşınmazlar bakımından önemli sonuçlar doğuran bir dava türüdür.
Davanın sonucunu; taşınmazın niteliği, pay oranları, tapu kayıtları, mirasçılık durumu, imar ve ifraz koşulları, tarım arazilerine ilişkin özel hükümler ve aynen taksimin mümkün olup olmadığı gibi birçok unsur etkileyebilir.
2023 yılında getirilen dava şartı arabuluculuk ve 2026 yılında yapılan satış usulüne ilişkin değişiklikler nedeniyle, ortaklığın giderilmesi süreçlerinde güncel mevzuatın dikkate alınması özellikle önem taşımaktadır